Saiba quais bairros arrecadaram mais em IPTU e ITBI em 2025

Os bairros Centro I e Centro II foram os que mais arrecadaram Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) em Brusque em 2025, enquanto o Centro I, São Luiz e Santa Rita lideram a lista do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no ano.

Os dados foram divulgados pela prefeitura em resposta a um pedido de informação protocolado na Câmara de Vereadores de Brusque. Para o futuro, porém, a prefeitura prevê que o crescimento da cidade se dê nos bairros de borda, onde há mais potencial para parcelamento de solo e posição estratégica em relação a novas vias.

De acordo com o secretário de Fazenda, Guilherme Ouriques, o aumento no número de imóveis e o crescimento urbano têm ligação direta com a arrecadação de IPTU e ITBI.

No caso do IPTU, a base de cálculo é o valor venal cadastral, definido a partir da Planta de Valores Genéricos (PVG), que, embora ainda careça de atualização, explica Guilherme, atualmente é sustentada por uma base territorial georreferenciada e constantemente revisada. Segundo o secretário, isso faz com que o imposto reflita de maneira mais fiel a realidade física dos imóveis.

Já o ITBI é calculado com base no valor de mercado do imóvel, determinado no momento da transação. O valor é acompanhado pelo Observatório do Mercado Imobiliário, que cruza dados de anúncios, matrículas e análises territoriais para gerar uma curva de referência mais próxima da realidade.

“Esse monitoramento contínuo tem resultado em crescimento consistente da arrecadação, não por aumento de alíquotas, mas pela melhoria na aderência entre cadastro e realidade de mercado”, analisa.

Crescimento imobiliário

Diretor de Planejamento Urbano de Brusque, André Felipe Bozio, explica que, quando um bairro arrecada mais ITBI com menos transações, isso geralmente indica que os imóveis negociados apresentam valores unitários mais elevados. Essa situação pode ocorrer por uma série de fatores que influenciam direta ou indiretamente a valorização do solo urbano e das edificações.

“Um dos fatores é a verticalização ou o adensamento qualificado, estimulado por políticas públicas ou pela própria atratividade do bairro. Mesmo com número reduzido de unidades transacionadas, a presença de edifícios de alto padrão ou condomínios residenciais pode elevar significativamente o valor das transações, refletindo em maior arrecadação de ITBI”, detalha.

Outro aspecto relevante é a valorização imobiliária localizada, muitas vezes resultado de investimentos em infraestrutura urbana. Em Brusque, o diretor de Planejamento Urbano aponta que a melhoria na conectividade promovida pelas avenidas Beira Rio, a proximidade com equipamentos públicos e a qualificação do entorno contribuem para tornar determinadas regiões mais atrativas têm reflexo direto nos valores de mercado.

Ele explica, ainda, que estímulos legais e urbanísticos como o aumento do potencial construtivo e a flexibilização das regras de parcelamento do solo também têm papel importante. Esse contexto ocorre principalmente em bairros que tiveram acréscimos exponenciais dos seus índices urbanísticos como Santa Rita, Santa Terezinha, Rio Branco, São Pedro, Dom Joaquim, Guarani e Cerâmica Reis.

Guilherme acrescenta que, em geral, é seguro apontar que quando um bairro desponta na quantidade de ITBIs registrados ele está passando por um processo de expansão.

“Caso analisarmos pela ótica do valor do ITBI, puramente, em muitos casos, isso confirma uma valorização imobiliária nesses bairros e não apenas crescimento. Mesmo que o número de transações seja menor, o valor médio dos imóveis negociados é mais alto, o que eleva o montante do ITBI arrecadado. Esse comportamento costuma indicar que a região está passando por um processo de qualificação, com novos empreendimentos de padrão mais elevado, melhorias urbanas ou aumento da demanda por parte de determinados perfis de compradores. Ou seja, ainda que o volume de vendas seja menor, o valor agregado dos imóveis aponta para um crescimento qualitativo do mercado imobiliário nesses bairros”.

Segundo o secretário, o estímulo que a atualização do Plano Diretor criou ao tornar mais atrativo alguns modelos construtivos (maior quantidade de pavimentos, melhor aproveitamento do uso do solo, por exemplo) foi decisivo em trazer alguns novos empreendimentos imobiliários para Brusque. “O Plano Diretor agiu como catalisador do processo de expansão dos empreendimentos na área imobiliária em Brusque, impactando tanto em novas unidades, quanto em unidades com maior valor agregado”.

Acompanhamento do crescimento

De acordo com o secretário, a prefeitura acompanha de forma integrada os novos empreendimentos imobiliários da cidade.

“Na prática, o mapeamento realizado pela Secretaria da Fazenda utiliza quatro principais meios: a procura espontânea do contribuinte, quando o imóvel é registrado regularmente no município, a busca ativa, por meio de vistorias em campo ou do sistema de geoprocessamento (GeoBrusque), que monitora alterações físicas no território, a consulta direta à matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis e a integração com outros órgãos municipais, que compartilham informações sobre aprovações, parcelamentos e obras. Em muitos casos, mais de um desses mecanismos é utilizado simultaneamente”.

Quando o empreendimento entra de forma regular pelo fluxo cadastral padrão, o processo é mais simples e transparente. Já quando é identificado de forma indireta, por meio da fiscalização, podem surgir sanções ou cobranças retroativas de tributos.

Diretor de Parcelamento do Solo, Yuri Neckel Betim, explica que o novo Plano Diretor foi pensado para consolidar as tendências de crescimento registradas por anos. “A comissão de acompanhamento tem a missão de acompanhar e validá-lo, avaliando a sua aplicação no que tange o crescimento da urbanização. Por exemplo, nos eixos prioritários, é tangível o aumento de análises de projetos o que denota a intenção construtiva nas regiões incentivadas pela revisão do plano”.

O município utiliza esses dados para planejar investimentos em infraestrutura, por exemplo. Os bairros Dom Joaquim, Águas Claras, Limeira Baixa, Limeira Alta, São João, Santa Rita e Santa Terezinha são os que a prefeitura acredita que terão maior crescimento nos próximos anos, por uma série de fatores: têm disponibilidade de terrenos ainda não loteados, inserção estratégica em relação às avenidas estruturantes e eixos de mobilidade (como as avenidas Beira Rio) e proximidade com áreas centrais e polos de serviço e comércio.

“Os bairros que tendem a registrar maior crescimento urbano nos próximos anos em Brusque são aqueles que apresentam maior potencial para o parcelamento do solo, especialmente pela possibilidade de implantação de novas vias, seja por meio de loteamentos tradicionais ou condomínios horizontais fechados de lotes. Diferentemente das áreas já consolidadas, onde a malha urbana encontra-se definida, os bairros de borda (situados no limite entre as zonas urbanizadas e aquelas ainda em processo de transformação), oferecem maior flexibilidade territorial para intervenções estruturantes. São locais que, embora ainda apresentem traços de ocupação esparsa ou rural, estão próximos a centralidades urbanas definidas no Plano Diretor e, por isso, reúnem as condições ideais para expansão qualificada do tecido urbano, próximos a polos geradores de tráfego e emprego, comércio e serviços”, explica André Bozio.

Preocupações com o futuro

Para o secretário Guilherme, o grande desafio é conciliar crescimento urbano com infraestrutura e planejamento técnico, garantindo que a expansão imobiliária gere riqueza e bem-estar antes mesmo de se converter em receita pública.

“Isso significa priorizar obras estruturantes, mobilidade e saneamento, de forma que o investimento público retorne em qualidade de vida e, ao mesmo tempo, amplie a base tributária de maneira saudável. A terra é um recurso finito e o seu uso impacta diretamente o coletivo. Por isso, é preciso encontrar o equilíbrio entre liberdade construtiva e responsabilidade social, assegurando um ambiente favorável ao investimento, mas também justo, sustentável e compatível com a capacidade urbana do município. O maior desafio então é o equilíbrio entre políticas públicas que estimulem o avanço do desenvolvimento imobiliário de forma sustentável, liberal e igualitária entre os cidadãos, reconhecendo suas diferentes vontades e necessidades”.

André Bozio, diretor de Planejamento Urbano, ainda acrescenta que o adensamento desordenado pode gerar sobrecarga em mobilidade, saneamento e serviços públicos, enquanto a expansão em áreas periféricas exige altos investimentos públicos para viabilização urbana. Outro desafio, segundo ele, é evitar o estímulo à especulação imobiliária, que pode elevar os preços sem garantir acesso à moradia para a população de menor renda.

As ocupações irregulares também são uma preocupação da administração. O diretor de Parcelamento do Solo, Yuri Betim, destaca que elas tensionam o sistema de gestão pública por não corresponderem ao que se planejou para a cidade.

Segundo o secretário Guilherme, nas bordas urbanas é que existe a maior preocupação em relação à ocupação irregular.

“É fundamental evitar regularizações forçadas que fragilizam a ordem urbanística e, em vez disso, investir em planejamento, fiscalização e políticas habitacionais que absorvam essas dinâmicas de forma equilibrada e transparente. O objetivo é manter o crescimento urbano sob controle técnico, garantindo o uso racional do território e a preservação da qualidade de vida”.

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